Cabinet d’avocat à Bruxelles – Droit immobilier & droit civil
Avocate à Bruxelles depuis plus de 10 ans, je vous assiste lors des démarches administratives et vous conseille sur le recours à adopter selon votre affaire. J’exerce particulièrement dans les domaines du droit de la responsabilité civile, droit de l’immobilier et droit de la construction.Le bureau est installé au 6ème étage du 54 avenue Louise à Bruxelles (Ixelles), sur la place Stéphanie. Facile d’accès, il est aussi desservi par le tram (lignes 8 et 92, 93, 94) et par le métro Louise. Pour obtenir un rendez-vous, n’hésitez pas à nous contacter, nous sommes joignables du lundi au vendredi de 9 h à 19 h.
Les domaines d’intervention préférentiels de votre avocat
Droit de l’immobilier
Conseils lors de la rédaction d'un bail (habitation ou commercial) et la gestion des contentieux locatifs. Je reste également à vos côtés pour trouver une solution efficace pour régler les conflits de voisinage et les litiges liés à la copropriété (impayés, litiges entre copropriétaires et syndic…).Si en tant que syndic ou agent immobilier, votre responsabilité est mise en cause, je peux vous assister.
Droit de la construction
J’interviens pour engager la responsabilité du constructeur (au sens large), de l’architecte, si la construction présente des dégâts pouvant compromettre la solidité du bâtiment. Ou, si vous constatez un abandon de chantier, ou des malfaçons.Droit de la responsabilité civile
J’assiste les personnes victimes d’un préjudice à obtenir une indemnisation, par voie amiable ou judiciaire. Je vous accompagne durant les étapes de l’indemnisation (identification du tiers responsable, suivi des assurances, évaluation du dommage corporel, matériel, récupération).Quel est l’impact du Coronavirus sur vos contrats en cours ?
Les excuses sont faites pour s’en servir. D’accord. A l’impossible nul n’est tenu. D’accord, aussi.
On connait les expressions consacrées. Attention toutefois à ne pas confondre une simple difficulté avec une réelle impossibilité d’exécuter vos conventions.
Il est fort possible qu’il vous soit nettement plus compliqué de respecter vos engagements contractuels ces prochaines semaines. Il ne vous suffira toutefois pas d’invoquer la force majeure en citant « corona » comme excuse valable et suffisante en toutes circonstances.
D’une part, un débiteur qui n’exécute pas ses obligations ne peut invoquer la force majeure qu’en l’absence de faute.
D’autre part, pour invoquer la force majeure, le coronavirus doit réellement vous empêcher d’exécuter vos obligations.
A l’aide d’exemples concrets, vous trouverez ci-dessous quelques solutions pour continuer à avancer.
Exemple 1 : Mon établissement est fermé.
Je suis restaurateur et mon établissement est fermé au public sur décision du Gouvernement.
Quel impact sur mes obligations ?
1. Quelles questions me poser par rapport à mes travailleurs ?
Quels sont ceux qui sont réellement empêchés de travailler ?
Mon cuisiner peut poursuivre l’exécution de son contrat de travail si je mets en place un service de livraison à domicile. Par contre, dans cette hypothèse, mon personnel de salle ne peut plus accueillir de clients à la suite de la fermeture au public.
Que faire pour mes travailleurs empêchés ?
Vous pouvez faire usage du chômage temporaire pour cause de force majeure lorsque l’exécution du contrat de travail par le travailleur est temporairement supendue, soit totalement, soit partiellement.
Comment le demander ?
Dans le cas précis du « Coronavirus », l’ONEM a adapté la procédure et a dispensé le travailleur de stage :
- L’employeur qui veut invoquer la force majeure doit faire le plus rapidement possible une déclaration électronique auprès du bureau de chômage du siège d’exploitation. (Pour connaitre quel bureau est compétent : https://www.onem.be/fr/onem/organigrammes/les-bureaux-de-lonem)
- Il mentionne dans sa déclaration « Coronavirus » comme motif de force majeure.
- Il doit introduire par courrier ou par mail, au service « chômage temporaire » du bureau du chômage compétent, un dossier qui apporte des explications circonstanciées démontrant que le chômage est la conséquence d’une force majeure due au « Coronavirus ». Selon l’ONEM, la force majeure suppose un élément soudain, imprévisible, indépendant de la volonté des parties rendant l’exécution du contrat momentanément et totalement impossible.
Un des éléments déterminants du dossier sera donc de démonter que le « coronavirus » empêche réellement la poursuite du travail. Votre avocat est compétent pour vous aider à constituer ce dossier.
La reconnaissance du chômage temporaire pour cause de force majeure se fait dans les trois ou quatre jours.
Pour plus d’informations, consultez le site de l’ONEM : https://www.onem.be/fr/nouveau/chomage- temporaire-la-suite-de-lepidemie-de-coronavirus-covid-19-en-chine-et-dans-dautres-pays-ou-la-maladie-sest- propagee-nouvel-update-du-09032020
2. Loyers et crédits
Votre loyer reste dû. Vos crédits le sont aussi.
Cela étant, compte tenu des circonstances, et en cas de difficultés de paiement, prenez rapidement contact avec votre bailleur ou votre créancier afin de trouver un arrangement. En cas de difficultés, votre avocat pourra, le cas-échéant, prendre les devants avec vous et entamer une procédure de conciliation.
Gardez toujours à l’esprit que chacun a l’obligation de limiter son préjudice.
3. Obligations fiscales et sociales (TVA, ONSS, …)
Le Gouvernement a facilité l’élaboration de plans de paiements avec la plupart des institutions fiscales et sociales. Vous trouverez ci-dessous les liens indispensables pour formuler ces demandes :
- Pour la TVA, l’IPP, l’ISoc, le Précompte professionnel : https://finances.belgium.be/fr/Actualites/coronavirus-infocenters-bureaux-accessibles
- Pour tout ce qui concerne le paiement de vos cotisations sociales : https://www.socialsecurity.be/site_fr/employer/applics/paymentplan/index.htm
Exemple 2 : Mon entreprise n’est pas fermée, mais impactée.
Je suis traiteur et je fournis généralement des groupes. Mes clients invoquent la situation pour suspendre leurs commandes.
1. Le chômage économique
Si à cause du Coronavirus, vous subissez une diminution de clientèle, de production, une perte de commandes…, de sorte que le régime normal de travail ne peut être maintenu, vous pouvez dans certaines hypothèses recourir au chômage temporaire pour raisons économiques.
A ce sujet, il convient de distinguer la situation de vos ouvriers, de celle de vos employés.
Concernant vos ouvriers, vous devez faire une déclaration électronique auprès du bureau du chômage du siège d’exploitation.
Dans cette déclaration, vous mentionnez « Coronavirus » comme raisons économiques.
L’ONEM précise que dans cette situation, le directeur du bureau du chômage peut éventuellement accorder une
dérogation aux délais d’introduction si le « Coronavirus » a entrainé une baisse soudaine de travail.
Concernant vos employés, le chômage temporaire pour raisons économiques peut être invoqué par les entreprises qui répondent déjà aux conditions préliminaires pour l’introduction de chômage temporaire pour raisons économiques pour employés.
Plus d’informations sous ce lien : https://www.onem.be/fr/documentation/feuille-info/e54
Si vous répondez déjà à ces conditions, vous devez également faire une déclaration électronique auprès du bureau du chômage du siège d’exploitation. Dans cette déclaration, vous mentionnerez « suspensions employés » comme raison économique et indiquerez « CORONAVIRUS » dans la zone « Remarques ».
Si vous ne répondez pas à ces conditions, vous pouvez introduire une demande auprès du Ministre de l’Emploi, pour être reconnu comme entreprise en difficulté sur la base de circonstances imprévisibles qui entrainent, sur une courte période une diminution substantielle du chiffre d’affaire, de la production, ou du nombre de commandes.
Plus d’informations sous ce lien : https://www.onem.be/fr/documentation/feuille-info/e54
L’ONEM devra être au préalable informé de la reconnaissance en tant qu’entreprise en difficulté.
Pendant la procédure de reconnaissance en cours, une demande de chômage temporaire pour cause de force majeure (cf. ci-avant) peut être introduite, à condition que l’employeur puisse démontrer que la procédure préliminaire de reconnaissance a été entamée ou du moins qu’il s’est engagé à le faire.
2. Mon client est une institution fermée par le Gouvernement (Musée, Cinéma, Ecole, salle de concert etc.)
Il s’agit ici d’un cas de force majeur survenu suite à une décision du Gouvernement. Les parties au contrat n’ont, dans ce cas, pas de pouvoir d’appréciation.
Il faut distinguer 3 situations :
- Si l’impossibilité d’exécuter le contrat est temporaire et totale : le contrat est suspendu.
- Si le contrat n’est que partiellement exécutable : il convient d’entamer des négociations avec votre client pour adapter les prestations. Votre avocat peut vous y assister.
- Si l’impossibilité d’exécuter le contrat est définitive et totale, le contrat prend fin.
Dans tous les cas, aucune indemnisation ne pourra malheureusement être réclamée à votre cocontractant.
3. Mon client ne fait pas l’objet d’une interdiction pure et simple imposée par le Gouvernement et invoque le « Coronavirus » pour mettre fin au contrat
Dans ce cas précis, la charge de la preuve du cas de force majeure reposera sur votre client. A défaut pour votre client de vous démontrer qu’il est devenu impossible pour lui de respecter ses obligations, il ne sera pas autorisé à s’y soustraire.
Dans le cas de réelles difficultés, il importe rapidement d’entamer une discussion sur une adaptation éventuelle du contrat.
Si votre client démontre la présence d’une cause de force majeure, il conviendra de se référer à ce qui a été dit au point 2.
De manière générale, l’entrepreneur ne pourra pas demander d’indemnité au client.
